Cuánta hipoteca puedo pedir: los 2 límites que mandan
Pon lo que ingresas, lo que ya debes y lo que tienes ahorrado, y la calculadora te dice hasta dónde llegas: la cuota que soportas, el préstamo que la sostiene y el precio máximo de la casa. Casi siempre te frena uno de los dos límites, y no es el que crees.
Calcular mi tope →1. Calcula cuánta hipoteca puedes pedir
La pregunta de cuánta hipoteca puedo pedir no tiene una respuesta única porque no depende de un solo número. Depende de dos cosas a la vez: cuánta cuota aguanta tu sueldo cada mes y cuánto dinero tienes ahorrado para poner por delante. La calculadora resuelve las dos cuentas y te dice cuál de las dos te está frenando.
Tu tope real, por ingresos y por ahorro
Cambia los datos y el resultado se actualiza solo. No se envía nada a ningún sitio.
Ajustes avanzados: esfuerzo máximo y gastos de compra
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La cuota máxima y la cuota real no son lo mismo. La primera es lo máximo que tu sueldo aguanta; la segunda es lo que vas a pagar de verdad por la casa a la que llegas. Si tu freno es el ahorro, la cuota real sale bastante por debajo del tope, y eso es una buena noticia: significa que el recibo te va a dejar respirar.
Si lo que quieres es el camino contrario, partir de un importe concreto y ver la cuota, los intereses totales y qué pasa si amortizas, eso lo hace la calculadora de hipoteca. Las dos, y la de la pensión, están juntas en el apartado de herramientas.
2. Los dos límites: ingresos y ahorro
Para saber cuánta hipoteca puedo pedir hay que resolver dos cuentas, no una. Casi todo el mundo calcula solo la primera y se lleva el disgusto en la notaría. Van por separado y manda el más bajo de los dos.
El límite de tus ingresos
El banco mira cuánto de lo que ingresas al mes se va a ir en pagar deudas, contando la hipoteca nueva y todo lo que ya arrastras. Esa proporción es lo que en las oficinas llaman ratio de endeudamiento o de esfuerzo, y la referencia que se maneja de forma casi universal en España es que no pase del 35 %. De ahí sale tu cuota máxima, y de la cuota máxima sale el préstamo: cuanto más largo el plazo y más bajo el tipo, más capital soporta la misma cuota.
| Ingresos netos del hogar | Cuota máxima con el 35 % | Te queda para vivir |
|---|---|---|
| 1.500 € al mes | 525 € | 975 € |
| 2.000 € al mes | 700 € | 1.300 € |
| 2.500 € al mes | 875 € | 1.625 € |
| 3.000 € al mes | 1.050 € | 1.950 € |
| 4.000 € al mes | 1.400 € | 2.600 € |
| 5.000 € al mes | 1.750 € | 3.250 € |
Si ya pagas otras cuotas, réstalas de esa columna antes de nada. Un préstamo de coche de 250 € al mes se come casi la mitad del margen de quien ingresa 1.500 €.
El límite de tu ahorro
El banco no financia el precio entero. Lo normal es que llegue al 80 % del valor de tasación, así que el 20 % restante lo pones tú. Y encima van los gastos de la compra, que no se financian: impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro y gestoría. Contando alrededor de un 10 % por ese concepto, la cuenta de lo que necesitas tener ahorrado queda así.
| Precio de la vivienda | Entrada del 20 % | Gastos (10 %) | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 45.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
Es aquí donde se rompe el plan de la mayoría. Puedes tener un sueldo que aguante de sobra la cuota y quedarte fuera por no llegar al 30 % del precio en efectivo. Si estás en esa fase, la guía de cómo ahorrar para comprar casa va justo de eso.
3. Qué dice la ley y qué no dice
Antes de decidir cuánta hipoteca puedo pedir conviene separar lo que es norma de lo que es costumbre bancaria, porque se cuentan mezclados y no son lo mismo.
La ley no fija ningún porcentaje
La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a evaluar tu solvencia «en profundidad» antes de prestarte. Enumera lo que tiene que mirar: tu situación de empleo, tus ingresos actuales y los previsibles durante toda la vida del préstamo, lo que tengas en propiedad, tu ahorro, tus gastos fijos y los compromisos que ya hayas asumido. Y añade un detalle que a mucha gente le pilla por sorpresa: si una parte sustancial del préstamo se va a seguir pagando después de que te jubiles, el banco tiene que valorar también cuánto vas a ingresar entonces.
Lo que no hace la ley es poner una cifra. No existe un artículo que diga 35 %, ni 40 %, ni ningún otro número. Ese porcentaje es una referencia que los bancos usan en sus propios procedimientos internos, los mismos que la ley les obliga a tener por escrito y a revisar periódicamente, bajo supervisión del Banco de España. Por eso cada entidad acepta un límite ligeramente distinto y por eso a veces una te dice que no y la de al lado que sí.
De dónde sale entonces el 80 % y los 30 años
De otro sitio completamente distinto, y esta es la parte que casi nadie cuenta. El Real Decreto-ley 24/2021 regula los bonos garantizados que emiten los bancos para financiarse. Para que una hipoteca pueda formar parte del paquete que respalda esos bonos, el préstamo no puede superar el 60 % del valor de tasación del inmueble, con una excepción: si es vivienda residencial, puede llegar al 80 %. Y si financia la compra, construcción o rehabilitación de vivienda habitual, el plazo no puede pasar de 30 años.
O sea, que no hay ninguna prohibición de prestarte el 90 %. Lo que ocurre es que por encima del 80 % esa hipoteca deja de servirle al banco para financiarse barato, así que te la dará peor, más cara o no te la dará. Cuando ves ofertas del 90 % o del 100 %, suelen ser pisos de la cartera del propio banco, avales de terceros o perfiles muy concretos a los que se les aplica un precio distinto.
La casa no responde por ti. La misma Ley 5/2019 prohíbe que la evaluación de tu solvencia se base principalmente en lo que valga el inmueble, o en la idea de que ya subirá. El banco tiene que prestarte porque puedes pagar, no porque la garantía sea buena. Es una de las lecciones que dejó la crisis de 2008 escrita en el BOE.
4. Qué mira el banco además de la nómina
La respuesta a cuánta hipoteca puedo pedir no sale solo de un porcentaje. El del esfuerzo es el filtro grueso, pero no es lo único que pesa en la decisión. Estas son las piezas que de verdad mueven la respuesta.
La estabilidad, no solo el importe. Dos personas con el mismo neto mensual no valen lo mismo si una es funcionaria y la otra encadena contratos temporales. Lo habitual es que pidan antigüedad en el empleo y las últimas declaraciones de la renta.
Lo que ya debes. Todo préstamo abierto resta margen, incluidos los pagos aplazados de tarjetas y las compras a plazos. Si puedes cancelar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca, el margen que recuperas suele valer más que el dinero que te queda en la cuenta.
Tu edad al terminar de pagar. Es la razón de que los plazos se acorten a partir de cierta edad: la mayoría de entidades quieren que la última cuota caiga antes de los 70 o 75 años. Si tienes 45, un plazo de 30 años ya empieza a ser discutible.
El historial. Un impago registrado en un fichero de morosos bloquea la operación aunque las cuentas salgan. Conviene comprobarlo antes de empezar, no después de haber dado una señal por el piso.
La tasación. El 80 % se calcula sobre el valor de tasación, no sobre el precio que has pactado. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú y tu ahorro necesario sube de golpe.
5. Cómo ampliar tu margen sin engañarte
Si la respuesta a cuánta hipoteca puedo pedir se te ha quedado corta, hay tres palancas reales y una trampa. Juega con ellas en la calculadora y verás cuánto mueve cada una.
Alargar el plazo
Es la palanca más potente sobre el papel: la misma cuota sostiene bastante más capital a 30 años que a 20. El coste es que pagas intereses durante diez años más y el total que acabas devolviendo se dispara. Vale la pena si te permite entrar, y siempre puedes acortarlo después amortizando.
Sumar un segundo titular
Dos nóminas suman ingresos y reparten el riesgo, y es la vía por la que pasa la mayoría de las compras hoy. Lo que conviene tener claro de antemano es que la responsabilidad es solidaria: el banco puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos, independientemente de lo que hayáis acordado entre vosotros.
Bajar el tipo
Cada décima de diferencial se nota, aunque menos de lo que la gente espera. Si tu hipoteca va a ser variable, lo que mandará a partir de la primera revisión es el euríbor, no el diferencial; conviene entender cómo funciona el euríbor y cómo afecta a tu hipoteca antes de firmar, y saber que más adelante siempre se puede valorar cambiar de variable a fija.
La trampa: apurar el esfuerzo al máximo
Subir el porcentaje de esfuerzo en la calculadora hace que el número grande crezca, y es la manera más rápida de meterse en un problema. Ese margen que dejas libre no es conservadurismo: es lo que absorbe una revisión al alza del euríbor, el seguro del hogar, la derrama de la comunidad y los meses en los que algo se rompe. Si al 35 % no te salen las cuentas, el mensaje no es subir el porcentaje, es bajar el precio objetivo o esperar a tener más ahorrado.
6. Preguntas frecuentes
¿Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo?
Depende de la cuota que soporten tus ingresos y del plazo y el tipo a los que la pidas. La referencia que usan los bancos es que la suma de todas tus cuotas no pase del 35 % de los ingresos netos del hogar: con 2.000 € al mes serían 700 € de cuota máxima, y con 3.000 € serían 1.050 €. Cuánto capital sostiene esa cuota ya depende del plazo y del tipo de interés, y eso es lo que calcula la herramienta de esta página con tus datos.
¿Cuánto tengo que ganar para que me den una hipoteca?
No hay un mínimo legal. Lo que hay es una cuenta: el banco necesita ver que la cuota cabe en tu presupuesto sin ahogarte, normalmente por debajo del 35 % de tus ingresos netos, y que te queda suficiente para vivir después de pagarla. Por eso un sueldo bajo con cero deudas puede dar más margen que uno alto con un coche y dos préstamos abiertos. Pesan igual la estabilidad del empleo y los años que llevas en él.
¿Por qué los bancos solo financian el 80 %?
Porque por encima de ese porcentaje la hipoteca deja de servirles para financiarse barato. El Real Decreto-ley 24/2021 establece que un préstamo hipotecario solo puede entrar en el conjunto de cobertura de los bonos garantizados que emite el banco si no supera el 60 % del valor de tasación, o el 80 % cuando se trata de vivienda residencial. No es que prestar más esté prohibido: es que le sale más caro al banco, y te lo repercute.
¿Cuánto ahorro necesito para comprar una casa?
Alrededor del 30 % del precio si el banco te financia el 80 %: un 20 % de entrada más otro 10 % aproximado de gastos de compra, que incluyen el impuesto, la notaría, el registro y la gestoría. Para una vivienda de 200.000 € eso son unos 60.000 €. El porcentaje de gastos varía según la comunidad autónoma y según si la casa es nueva o de segunda mano, así que en la calculadora puedes ajustarlo.
¿Existe un límite legal al ratio de endeudamiento?
No. La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar tu solvencia en profundidad, teniendo en cuenta tu empleo, tus ingresos presentes y futuros, tu ahorro, tus gastos fijos y las deudas que ya tengas, pero no fija ningún porcentaje. El 35 % que se repite en todas partes sale de los procedimientos internos de las propias entidades, que la ley les exige tener documentados y revisar de forma periódica. Por eso el límite cambia de un banco a otro.
¿Cuenta el sueldo de mi pareja para pedir más?
Sí, si entra como titular del préstamo. Los ingresos se suman y el margen crece en la misma proporción. A cambio, la responsabilidad frente al banco es solidaria: puede reclamar el total de la deuda a cualquiera de los dos titulares, al margen de cómo os la repartáis entre vosotros. Si entra solo como avalista, no suma capacidad de la misma manera, pero sí responde si tú dejas de pagar.
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Este contenido es educativo y divulgativo, no asesoramiento financiero. IA Y FINANZAS no está registrada como asesora de inversión ante la CNMV. Los resultados de la calculadora son orientativos y no tienen valor contractual: cada entidad aplica sus propios criterios de concesión y la cifra definitiva depende de la tasación y del estudio de tu caso. Antes de firmar, revisa la FEIN de cada oferta y consulta con un profesional regulado.
La obligación de evaluar la solvencia y su contenido proceden del artículo 11 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Los límites del 60 % y el 80 % sobre el valor de tasación y el plazo de 30 años para vivienda habitual proceden del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, en su regulación del conjunto de cobertura de los bonos garantizados. La fórmula de la cuota es la del sistema de amortización francés, el que describe el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. El valor del euríbor que viene precargado se actualiza de forma automática. Última actualización: 20 de octubre de 2026.