Calculadora de hipoteca: cuota, intereses y amortización
Calcula la cuota de tu hipoteca, cuántos intereses vas a pagar en total y cuánto te ahorras si amortizas. Sin registro: los números se calculan en tu navegador y no salen de él.
1. Calcula tu cuota
Mete los tres datos que de verdad determinan lo que pagas: cuánto pides, en cuántos años lo devuelves y a qué tipo de interés. Si tu hipoteca es variable, el tipo es el euríbor más tu diferencial; más abajo lo explicamos con el dato de este mes. Y si todavía no sabes qué importe puedes permitirte, empieza por la calculadora de cuánta hipoteca puedes pedir, que parte de tu sueldo y de tu ahorro.
Cuota, intereses y coste total
Cambia los datos y el resultado se actualiza solo.
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Lo que más sorprende no es la cuota, son los intereses. En una hipoteca larga, la diferencia entre devolver en 20 años o en 30 no está tanto en el recibo de cada mes como en lo que acabas pagando de más. Prueba a cambiar solo el plazo en la calculadora y mira cómo se mueve la segunda caja.
2. Cómo se calcula una cuota de hipoteca
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés de amortización: pagas siempre la misma cuota, pero la parte que se va en intereses y la que amortiza capital cambian con cada recibo. Al principio casi todo son intereses; al final, casi todo es capital. Por eso amortizar pronto tiene mucho más efecto que hacerlo al final.
cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)Donde C es el capital que pides, i es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12 y entre 100) y n es el número de cuotas, es decir, los años multiplicados por 12. Con 150.000 € a 25 años y un 3 % de TIN, salen 300 cuotas de 711,32 € y 63.395 € de intereses: acabas devolviendo 213.395 € por los 150.000 € que te prestaron.
Comprobado contra el simulador del Banco de España. Antes de publicar esta calculadora metimos los mismos datos en el simulador oficial del Portal del Cliente Bancario: para 150.000 € a 25 años al 3 %, el Banco de España devuelve una cuota de 711,32 € y 63.395 € de intereses, exactamente las mismas cifras que verás aquí arriba. Lo mismo con la amortización: su simulador da 663,90 € de nueva cuota o 28 meses menos de plazo al amortizar 10.000 €, que es lo que calcula esta página.
Si tu hipoteca es variable
El tipo no es uno fijo, sino el euríbor más el diferencial que figura en tu escritura. El banco no usa el euríbor del día, sino la media mensual publicada oficialmente del mes que marque tu contrato. La última media cerrada es la de septiembre de 2026: 3,247%. Si tu diferencial es del 1 %, el tipo que te aplican ahora mismo sería ese valor más un punto. Lo contamos en detalle en la guía del euríbor y tu hipoteca.
3. Cuánto se paga por 100.000, 150.000, 200.000 y 300.000 euros
Para hacerse una idea rápida sin tocar nada, estas son las cuotas mensuales según el importe, el plazo y tres tipos de interés habituales. Son cálculos con el sistema francés y no incluyen seguros ni vinculaciones.
| Importe | Plazo | Al 2,50 % | Al 3,00 % | Al 3,50 % |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20 años | 529,90 € | 554,60 € | 579,96 € |
| 100.000 € | 25 años | 448,62 € | 474,21 € | 500,62 € |
| 100.000 € | 30 años | 395,12 € | 421,60 € | 449,04 € |
| 150.000 € | 20 años | 794,85 € | 831,90 € | 869,94 € |
| 150.000 € | 25 años | 672,93 € | 711,32 € | 750,94 € |
| 150.000 € | 30 años | 592,68 € | 632,41 € | 673,57 € |
| 200.000 € | 20 años | 1.059,81 € | 1.109,20 € | 1.159,92 € |
| 200.000 € | 25 años | 897,23 € | 948,42 € | 1.001,25 € |
| 200.000 € | 30 años | 790,24 € | 843,21 € | 898,09 € |
| 300.000 € | 20 años | 1.589,71 € | 1.663,79 € | 1.739,88 € |
| 300.000 € | 25 años | 1.345,85 € | 1.422,63 € | 1.501,87 € |
| 300.000 € | 30 años | 1.185,36 € | 1.264,81 € | 1.347,13 € |
Fíjate en una cosa: medio punto de interés, que parece poco, son casi 80 € al mes en una hipoteca de 300.000 € a 25 años. Por eso comparar ofertas da más dinero que casi cualquier otra decisión financiera que vayas a tomar ese año.
4. Si amortizas, ¿cuota o plazo?
Cuando metes dinero extra para amortizar capital, el banco te deja elegir entre dos cosas: bajar la cuota y seguir pagando los mismos años, o mantener la cuota y terminar antes. No es lo mismo, y la diferencia en intereses suele ser grande.
Reducir cuota o reducir plazo
Usa los datos de arriba y añade cuánto vas a amortizar.
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La regla general es que reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota, porque dejas de pagar los recibos finales enteros. Reducir cuota ahorra menos, pero te da aire cada mes. Si tu economía va justa, el aire puede valer más que el ahorro teórico; si no, el plazo gana casi siempre.
Cuidado con la comisión
Amortizar puede tener comisión, pero la ley la limita mucho. El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija un tope del 0,15 % del capital amortizado durante los cinco primeros años, o del 0,25 % durante los tres primeros, según lo que ponga tu escritura, y cero a partir de ahí. En las hipotecas a tipo fijo el tope es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después. Y hay un segundo límite que mucha gente desconoce: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real del banco, así que si el banco no pierde dinero con tu amortización, no puede cobrarte nada.
Antes de amortizar, el colchón. Meter todos tus ahorros en la hipoteca y quedarte sin fondo de emergencia es una de las decisiones que más caro salen: cuando llegue el imprevisto, lo pagarás con un préstamo al consumo al 8 %. Primero el colchón, y con lo que sobre, amortizas. Tienes las cuentas en la guía del fondo de emergencia.
5. Variable o fija: el punto de equilibrio
La pregunta no es cuál está más barata hoy, sino a partir de qué euríbor te compensa cada una. Y eso se calcula de cabeza: tu variable solo gana a una fija cuando el euríbor baja por debajo del tipo de esa fija menos tu diferencial.
¿A qué euríbor me compensa la variable?
Compara la oferta fija que tienes encima de la mesa con tu variable.
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La cuota variable de la tercera caja está calculada con la media de septiembre de 2026, el 3,247%, que es la que los bancos aplican ahora mismo en las revisiones. Si quieres ver qué cuesta el cambio de una a otra y cómo se hace, está en la guía para pasar de variable a fija. Y si lo que te preocupa es hacia dónde van los tipos, la fecha de la próxima decisión y los tres tipos oficiales están en la página de la próxima reunión del BCE.
6. Lo que la cuota no incluye
Ninguna calculadora de cuota, ni esta ni la de tu banco, te dice lo que de verdad te va a costar la hipoteca el primer año. Faltan tres cosas.
| Concepto | Cuánto es | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Gastos de compra | Entre un 7 % y un 12 % del precio según la comunidad y si es obra nueva o segunda mano | Al firmar, de tu bolsillo |
| Vinculaciones | Seguros de hogar y vida, nómina, tarjetas. Pueden sumar cientos de euros al año | Cada año, mientras dure |
| Revisión del tipo | Solo en variable: la cuota cambia cada seis o doce meses | En tu fecha de revisión |
Por eso al comparar ofertas hay que mirar la TAE y no el TIN: la TAE incorpora comisiones y buena parte de los gastos, y es el único número que permite comparar dos hipotecas de dos bancos distintos. Y si todavía estás reuniendo el dinero para la entrada, las cuentas de cuánto necesitas están en la guía para ahorrar y comprar casa.
7. Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula para calcular la cuota de una hipoteca?
La del sistema francés: cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i) elevado a −n). C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual, es decir el TIN anual dividido entre 12 y entre 100, y n es el número total de cuotas, que son los años por 12. Es la misma fórmula que usa tu banco y la que puedes montar en Excel con la función PAGO.
¿Cuál es la cuota de una hipoteca de 200.000 euros?
Depende del plazo y del tipo. A 25 años salen 897,23 € al mes con un 2,50 % de TIN, 948,42 € con un 3 % y 1.001,25 € con un 3,50 %. A 30 años, esas mismas cuotas bajan a 790,24 €, 843,21 € y 898,09 €, pero pagarás intereses durante cinco años más. En la tabla de este artículo tienes también los importes de 100.000, 150.000 y 300.000 euros.
¿Qué es mejor al amortizar, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque eliminas los últimos recibos enteros en lugar de rebajar un poco todos los que quedan. Reducir cuota ahorra menos pero te deja más dinero libre cada mes. La elección depende de lo apretado que vaya tu presupuesto: si necesitas respirar, baja la cuota; si no, el plazo es casi siempre la opción que más dinero te deja en el bolsillo a largo plazo. La calculadora de esta página te da las dos cifras con tus números.
¿Cuándo no merece la pena amortizar una hipoteca?
Cuando todavía no tienes fondo de emergencia, porque te quedarías sin colchón para los imprevistos. Cuando te queda muy poco plazo, porque a esas alturas ya casi todo lo que pagas es capital y apenas hay intereses que ahorrar. Y cuando tu hipoteca tiene un tipo muy bajo y ese dinero, en una cuenta remunerada o un producto seguro, te renta más de lo que te cuesta la deuda. En ese último caso la cuenta hay que hacerla con la rentabilidad después de impuestos.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca variable?
Con la misma fórmula, pero el tipo de interés se recalcula en cada revisión: es la media mensual del euríbor que indique tu escritura más tu diferencial. El banco no usa el valor del euríbor del día, sino la media del mes publicada oficialmente por el Banco de España. La última media cerrada es la de septiembre de 2026, el 3,247%.
¿Esta calculadora guarda mis datos?
No. Todo el cálculo se hace en tu propio navegador con JavaScript: no hay registro, no se envía nada a ningún servidor y no queda guardado nada al cerrar la página. Puedes comprobarlo poniendo el móvil en modo avión: la calculadora sigue funcionando igual.
¿Por qué la cuota que me da el banco no coincide exactamente?
Por tres motivos habituales. El primero, que el banco puede incluir en el recibo el seguro de hogar o de vida si los tienes vinculados. El segundo, que algunos bancos calculan los intereses por días reales y no por meses de 30 días, lo que mueve algunos céntimos. Y el tercero, que la primera cuota suele ser distinta porque cubre un número de días diferente. Las diferencias son pequeñas: si la que te dan se aleja mucho de esta, pide el desglose por escrito.
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- Cuánta hipoteca puedes pedir — el tope que marcan tu sueldo y tu ahorro.
- Qué es el euríbor y cómo afecta a tu hipoteca — la guía de fondo, sin fecha de caducidad.
- Cambiar de hipoteca variable a fija — cuándo compensa y cuánto cuesta.
- Próxima reunión del BCE — la fecha, los tipos oficiales y tu cuota.
- Todos los artículos — el archivo completo, de lo más reciente a lo más antiguo.
Este contenido es educativo y divulgativo, no asesoramiento financiero. IA Y FINANZAS no está registrada como asesora de inversión ante la CNMV. Los resultados de la calculadora son orientativos y no tienen valor contractual: la cuota que aplique tu banco puede variar por vinculaciones, seguros y por la forma de contar los días de cada periodo. Antes de firmar o modificar una hipoteca, revisa la FEIN de cada oferta y consulta con un profesional regulado.
Los límites de las comisiones por amortización anticipada proceden del artículo 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Los resultados de la calculadora se contrastaron con los simuladores oficiales del Portal del Cliente Bancario del Banco de España, tanto el de cuota como el de amortización anticipada. El valor del euríbor se actualiza de forma automática con la última media mensual publicada por el Banco de España. Última actualización: 20 de octubre de 2026.