Amortizar hipoteca en diciembre: ¿cuánto te devuelve Hacienda?

Por qué diciembre es el mes de amortizar hipoteca

La deducción por inversión en vivienda habitual se calcula sobre lo que has pagado dentro del año natural. Lo que entre en tu préstamo el 31 de diciembre cuenta para la declaración de este año; lo que entre el 2 de enero, para la del siguiente. Esa frontera es todo el motivo por el que amortizar hipoteca se convierte en tema de conversación cada diciembre.

Y hay un detalle que mucha gente pasa por alto: el límite no es el capital que debes, es 9.040 € al año. Si con tus doce cuotas no llegas a esa cifra, te queda un hueco. Rellenarlo antes de que acabe el año es, literalmente, dinero que Hacienda te devuelve, y esa es la única razón de peso para amortizar hipoteca en diciembre en vez de en febrero.

El problema es que ese hueco solo existe para quien conserva el derecho a la deducción. Y ahí la ley es muy concreta sobre quién lo conserva.

Quién puede desgravar todavía y quién no

La deducción por vivienda habitual se suprimió a partir del 1 de enero de 2013. Lo que sigue vivo es un régimen transitorio, recogido en la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, y exige dos condiciones a la vez:

• Haber adquirido la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 (o haber satisfecho cantidades antes de esa fecha para su construcción, ampliación, rehabilitación u obras de adecuación por discapacidad).
• Haber practicado la deducción por esa vivienda en un ejercicio devengado con anterioridad a 2013. La ley lo dice con estas palabras: «En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el artículo 68.1.2.ª de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012».

La segunda condición es la que pilla a la gente. No basta con haber comprado antes de 2013: hace falta haber aplicado la deducción en una declaración anterior a 2013. Si compraste en 2012 pero nunca la aplicaste, el régimen transitorio no te cubre y amortizar hipoteca antes de fin de año no te generará ninguna devolución.

La ley deja abierta una sola salvedad a ese segundo requisito, y la enuncia remitiendo a una regla del IRPF vigente a 31 de diciembre de 2012. No la detallo aquí porque su alcance depende del historial de deducciones de cada contribuyente: si compraste antes de 2013 y crees que ese es tu caso, confírmalo con la Agencia Tributaria antes de contar con la devolución.

Qué cantidades entran en la base

Si conservas el derecho, la Agencia Tributaria es explícita sobre lo que suma dentro de esos 9.040 €: la amortización de capital, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable y los demás gastos derivados del préstamo, incluidas las primas de los seguros de vida y de incendios siempre que estén incluidas en las condiciones del préstamo hipotecario.

Es decir: tus cuotas ya van llenando esa base mes a mes, con la parte de capital y la de intereses. Y si tu seguro de vida es de los que el banco metió en la escritura, también cuenta. Por eso el primer paso no es amortizar: es sumar lo que ya llevas pagado.

Cuánto te devuelve Hacienda: calculadora

El porcentaje de deducción es del 7,50 % en el tramo estatal más el que haya fijado tu comunidad autónoma y, en su defecto, otro 7,50 % autonómico. Para la mayoría del país eso significa un 15 % sobre lo aportado, con un máximo de 1.356 € al año. Cataluña tiene establecido un 9 % autonómico en supuestos concretos, lo que eleva ese máximo.

Mete tu cuota mensual y la calculadora te dice cuánto hueco te queda y qué te devolvería rellenarlo antes del 31 de diciembre.

Con una cuota de 500 € al mes pagas 6.000 € al año y te sobran 3.040 € de base sin usar: amortizar hipoteca por esa cantidad antes de fin de año te devuelve 456 €. Con 400 € de cuota el hueco es de 4.240 € y la devolución sube a 636 €. Con 750 € de cuota ya casi estás en el tope: aportar los 40 € que faltan te devuelve 6 €, y no merece la pena mover nada.

La lectura rápida de la tabla: cuanto más baja es tu cuota, más te interesa amortizar hipoteca en diciembre. Y si ya pagas más de 754 € al mes, tu base está completa y la deducción no es motivo para hacer nada. Si quieres ver cómo encaja esto con el resto de tu declaración, en la calculadora de IRPF y tramos tienes el cuadro completo.

Si no desgravas, ¿compensa amortizar hipoteca igual?

Aquí entra la mayoría. Sin deducción, amortizar hipoteca es una decisión puramente financiera, y se resuelve con una comparación sencilla: lo que te cuesta la hipoteca frente a lo que te renta el dinero en otro sitio, después de impuestos.

La trampa habitual es comparar el tipo de la hipoteca con la rentabilidad bruta de un depósito. No son comparables: los intereses que te paga el banco tributan en la base del ahorro, y la hipoteca te cuesta el 100 % de su tipo. Para que no amortizar compense, la rentabilidad bruta tiene que superar tu tipo hipotecario dividido entre 0,81 si tributas al 19 %.

Por debajo de esa cifra, amortizar hipoteca gana. Por encima, te renta más tener el dinero donde está. Y hay un matiz a favor de amortizar que no aparece en la tabla: el ahorro de intereses no tributa, mientras que el rendimiento del depósito sí, y además amortizar no tiene riesgo ni plazo de vencimiento.

Al amortizar hipoteca, ¿reducir cuota o reducir plazo?

Cuando amortizas parcialmente, el banco te pregunta qué quieres hacer. Es la decisión que más dinero mueve de todo el artículo y casi nadie la calcula.

Ejemplo con números redondos: te quedan 120.000 € a 20 años al 3 %, lo que da una cuota de 665,52 € y un total de 39.724 € de intereses si no tocas nada. Metes 10.000 €:

Reducir plazo ahorra más del doble. La razón es simple: los intereses se pagan sobre el capital pendiente y durante el tiempo que ese capital siga vivo, así que recortar meses ataca las dos variables a la vez, mientras que bajar la cuota solo ataca una.

¿Cuándo elegir reducir cuota entonces? Cuando el objetivo no es ahorrar intereses sino respirar cada mes: porque la cuota aprieta, porque esperas una bajada de ingresos o porque prefieres margen de maniobra. Es una decisión legítima, pero conviene tomarla sabiendo que esos 4.324 € de diferencia son lo que pagas por el aire. La elección es tuya, así que al amortizar hipoteca conviene dejarla por escrito en la propia orden y no darla por sobreentendida.

Lo que te puede cobrar el banco

Antes de amortizar hipoteca hay que mirar la escritura, porque la comisión depende de cuándo firmaste. Y hay una regla que casi nadie conoce: en todos los casos, la comisión no puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. El porcentaje es un techo, no un precio fijo. Si el banco no pierde dinero con tu amortización, no puede cobrarte nada.

Sobre una amortización de 10.000 €, eso va de 5 € en el mejor caso a 200 € en el peor, y puede ser cero si el banco no acredita pérdida. Puesto al lado de los 7.634 € de intereses que te ahorras reduciendo plazo, la comisión casi nunca es el factor que decide si amortizar hipoteca compensa, pero conviene saberla antes de ir al banco.

La última fila merece atención aparte: la ley reconoce ese derecho cualquiera que sea el momento en que se firmó el préstamo, también en hipotecas anteriores a 2019. Si estás valorando cambiar tu hipoteca de variable a fija, el coste máximo de hacerlo está topado al 0,05 % durante los tres primeros años y a cero después.

Tres casos en los que no deberías amortizar

1. Si te deja sin colchón

El dinero que metes en la hipoteca no vuelve a salir. Si amortizas con lo que tenías para imprevistos y en marzo se rompe la caldera, acabarás pidiendo un préstamo al consumo al 8 % para tapar un agujero que cubriste al 3 %. Primero el fondo de emergencia, después la hipoteca.

2. Si arrastras deudas más caras

Una tarjeta revolving, un préstamo de coche o un crédito al consumo cuestan varias veces lo que cuesta una hipoteca. Amortizar hipoteca teniendo esa deuda viva es pagar por adelantado la más barata mientras sigue corriendo la cara.

3. Si tu cuota ya llena la base y no vas a notar nada

Si pagas más de 754 € al mes y tu motivación era la deducción, ya estás en el tope de 9.040 €. Aportar más no te devuelve ni un euro adicional por esa vía. Puede seguir compensándote por intereses, pero entonces la decisión se toma con la tabla del apartado 4, no con el calendario.

Preguntas frecuentes sobre amortizar hipoteca